- 住宅ローンや不動産投資ローンを借りたあと、返済金額はずっと同じと思っていませんか?
努力により返済金額下げて、家計や不動産収支に余裕をもたせることができます。
ローン返済金額を下げることができる行動
ローン返済金額を変更するには2つの方法があります。
- 繰上返済(返済金額圧縮)
- ローン借り換え
繰上返済100万円での返済金額の圧縮効果は、3,000円程度
以下の条件のローンについて考えてみます。
- 2,000万円
- 35年返済
- 金利1.0%~2.0%
- このときの返済金額はおよそ62,000円となります。
この状態から5年以内に、100万円の繰上返済をしたとき、ローン返済における元本と利息を下げる効果があります。
- 元本を100万円先払いするので、
- 100万円 / (35年~30年) / 12か月 を計算し、
- 2,380円~2,777円の元本相当額
- 利息を100万円にかかる分が不要となるので、
- 100万円 * (1.0%~2.0%) / 12か月 を計算し、
- 833円~1,666円の利息相当額
- 合計して、3,213円~4,443円程度、返済金額を下げられます。
繰上返済の効果は、以下の条件に応じて少なくなります。
- 借入してからの年数が長いほど、
- 金利が低いほど
100万円の繰上返済の返済金額圧縮は、3,000円程度と覚えておけばよいでしょう。
ローン借り換え
あとは、私が実際にローンの借り換えをした事例を紹介したいと思います。
住宅ローンの借り換え事例(金利の削減効果)
住宅用に契約した住宅ローンは、固定金利が1.8%でした。
その数年後、金利がだいぶ下がっていることに気づき、借り換えのモチベーションが上がりました。
もともと借りていた銀行へ、他行へのローン借り換え希望を伝えたところ、金利を変更した別の契約への打診があり、応じることにしました。
- 借換前(イオン銀行)
- 残債:2,120万円
- 金利:1.8%
- 返済年数:24年8か月
- 毎月の返済額:8.8万円
- 借換後(イオン銀行)
- 残債:2,120万円
- 金利:1.06%
- 返済年数:23年
- 毎月の返済額:8.7万円
これにより、毎月の返済額をほぼ同額でキープしつつも、返済年数を1年8か月短縮できたことになります。
投資用ローンの借り換え事例
投資用マンション購入の際にお金を借りたのはスルガ銀行でした。
当時は問題になる前でしたので、投資用ローンの審査が通りやすかったと思います。
その分、リスク管理のためか金利はお高めのように思います。金利交渉も応じてもらえず、なかなか厳しいと定評がありました。
お世話になっていた不動産賃貸管理会社に借り換えの相談したところ「モゲチェック(現インベース)に申し込んでみては?」とアドバイスを頂きました。
モゲチェックのホームページから申し込んだところ、仲介手数料を差し引いてもメリットがある条件となるSBI銀行を紹介いただきました。
- 借換前(スルガ銀行)
- 残債:1,220万円
- 金利:変動3.55%
- 返済年数:14年9か月
- 毎月の返済額:9万円
- 借換後(SBJ銀行)
- 残債:1,290万円 (手数料込み)
- 金利:変動1.575%
- 返済年数:20年
- 毎月の返済額:6.3万円
金利が約2%下がることが大きいですが、
- ローン返済年数20年にを伸ばしたことにより、
- 毎月の返済額も下げることができ、
- キャッシュフローを大幅に改善することができました。