ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも比較的手間がかからずローリスクではありますが、一定のリスクとして追加の出費を伴うものがあります。
リスクへの備えを無しに無計画でいると、資金不足による破綻に遭遇することに繋がります。
このブログでは、ワンルームマンション投資のリスクとその対策を整理したいと思います。
常にあるリスク
ワンルームマンションを所有したら、単純な損益のシミュレーションでは見落としがちな出費もあることを留意して備えておかなければなりません。
不足の事態に備えるため、一定額の予備費をプールしておく備えが必要です。
私の場合はワンルームマンション一戸あたり5,000円を積み立てるようにしています。
空室リスク
入居者が退去すると、次の入居者が入るまでは家賃が入らず、無収入となってしまいます。
2年に1ヶ月は空室になることを見越して、毎月の家賃の4%程度を積み立てておくと良いでしょう。
修繕リスク
マンションの管理組合に収める管理費や修繕積立金とは別に、室内の設備が壊れた時に入居者から賃貸管理会社に連絡があり、賃貸管理会社から修繕の必要性や費用請求があることでしょう。
これらにも備えるため、一定額を積み立てておくと良いでしょう。
時間の経過と共にやってくるのリスク
ワンルームマンション投資を続けていると、時間の経過と共に考慮すべきイベントがあります。
想定外のことに驚かず、速やかに対処するために先々のイベントを把握しておくと良いでしょう。
初年度は、不動産取得税
ワンルームマンション投資を始める際に契約書へサインしたり、諸費用を払ったりと、いろいろな手続きをして、初めて家賃収入を得ることができます。
忘れてならないのが不動産取得税です。これは次の年に納税通知書が来ますので、すっかり忘れていることが多いです。
2,000万円のワンルームマンションで、だいたい30万円程度となります。
一方で初年度は経費がかさんだ分、不動産投資の収支はマイナスとなり、翌年の確定申告にて30万円程度の還付を受けることができるでしょう。
還付分を使ってしまうことなく、不動産取得税に充てることを覚えておけばリスクを回避できます。
2年目以降は、固定資産税
初年度にも諸費用の中に含まれていたと思いますが、2年目以降は6月頃に固定資産税通知書が届きます。
2,000万円程度のワンルームマンションだとおよそ年間5万円程度の納税となります。毎年ほぼ一定額ですが、土地の固定資産税評価額の見直しにより変動することがあります。
これに備えるためには、あらかじめ固定資産税を、12で割った金額を貯めておけば良いです。4,200円程度貯めれば12ヶ月分で約5万円になります。
5年目以降は、修繕積立金の増額
新築の場合は特に、当初の収支をよく見せるために修繕積立金の月額が極端に少なくなっている場合があります。
購入の際に確認しておきたいのが修繕計画と修繕積立金の増額の計画です。
いつどのタイミングで修繕積立金が増額するかが分かっていれば、それに向けて繰上返済による返済金額軽減などの対策をとることができます。
10年目以降は、所得税の納税
ワンルームマンションの所有年数が増えていくと、見た目のキャッシュフローの収支よりも税務上の収支が高くなるデッドクロスを迎えてしまいます。
これにより、キャッシュフローの収支のプラスに対して、比較的大きな納税が必要になってしまいます。
これに対策するのに手っ取り早い方法がやはり繰上返済による返済額の軽減となります。
キャッシュフローのプラスをより多くしておくと、納税にも耐えられるというものが対策となります。
詳しくは当ブログ記事[不動産投資のデッドクロスとは？サラリーマン大家が黒字倒産を回避するための対策]をご参照ください。
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