ワンルームマンションを購入してサラリーマン大家さんになろうとするとき、ローン(loan)のことを借金と表現することが多いと思います。
借金というと、お金を借りる後ろ向きでマイナスのイメージがありますよね。
一方で、ローン(loan)は借金の他にも融資と訳すこともできます。
融資というと、ビジネスを拡大するにあたって、お金を融通してもらうという前向きでプラスの印象になると思います。
不動産投資は銀行から借金して投資できる唯一の投資手法
銀行からお金を借りることができる投資手法
株式投資や為替取引などは、個人の収入の中の、さらに余裕資金の範囲内でやることを推奨することが多いです。これは、実態のないものに投資をする以上、最悪はゼロになる危険もあるものだからかと思います。
一方で、不動産投資で物件を購入し、賃貸収入を得ようとすると、銀行はお金を貸してくれます。不動産投資以外で借金できる投資はありません。
この理由は、少なくとも物件自体の実物の価値として土地と建物があるため、借金を払えなくなっても、銀行は物件を差し押さえられるように抵当権があるためかと思います。
そのため、サラリーマンが資産形成する手法として少ない自己資本で多額の物件を購入できる不動産投資は注目される手法です。
お金を借りるにも限界がある
借金できる金額には限界もあります。
これは、銀行が物件価値を積算価格で見ているからと言われています。
積算価格は土地の値段と、建物の価値を合計した金額です。
一方で、市場の物件価値は、物件から得られるであろう家賃収入を、その地域ごとの不動産投資の収益性の数字である利回りで割り戻した金額に相当する金額となります。
たいていは、銀行の算出する物件価値が、市場の物件価値よりも低いことが普通です。価値の差額分を、個人の収入に照らして貸せるかどうか判断していることになります。
そのため、個人の年収に依存して貸せる金額の上限が決まってきます。2021年現在では、おおよそ年収の8倍までは、不動産投資として借りることができるようです。
借金ではなく融資というスタンスを
借金してワンルームマンションを所有するとなると、購入自体がゴールとなりがちです。購入したら目的達成であって、35年後に勝手にローンが完済となり、36年目から家賃収入が入ってくるというイメージを持つかもしれません。
しかしながら、ワンルームマンションを購入したら1年目から家賃収入は入ってきて、経費を支払ったり、空室時には補填をしたりなど、リスクへの備えには油断ができません。
そのため、ずっとほったらかしというわけにもいきません。以下の様な努力が必要です。
- 所有する前から収支をプラスにするための物件価格の吟味
- 購入後もキャッシュフローをプラスにするための繰上返済
- 信頼できる賃貸管理会社と付き合う
収支をプラスにするための戦略や対策の実施をしているうちに、不動産賃貸業の経営をしていると思えてくるかもしれません。
そうなってくると、借金をしてワンルームマンションを購入した。というよりは、不動産賃貸業による収支をプラスにして、規模を拡大するための融資を受けようというスタンスで、銀行からのさらなる資金を確保しようと考えるようになるでしょう。
不動産賃貸業なら更なる額の融資を受けられる
サラリーマンとして個人の年収をもとに借金を使って上限まで借りることはできます。その際に、知識や経験もついてくるでしょう。知識や経験をもとに、事業として不動産賃貸業を主軸にする場合の話です。
個人もしくは法人の事業者として、不動産賃貸業を経営し、利益を上げていく体制を整える必要があります。具体的には不動産賃貸業の決算書などが必要です。
それを根拠に、利益を上げる事業として銀行へ説明し審査に通ることが必要になります。審査に通ると、年収による上限を超えて、融資を受けることができるようです。
私は会社員の本業があり、ここまでの段階にはありませんので、説明は割愛したいと思います。
