アインシュタインが「人類最高の発明」と評した複利は、若いうちから活用すると老後の資金を確保するのにとても役に立ちます。
特に、銀行から融資を受けて不動産投資をすることを考えると、出来るだけ若い時期に始めた方が、より長い期間、複利効果を活用しながらリターンを得ることができます。
例えば、年収500万円で勤続年数3年あれば銀行の融資を受けやすいです。大卒入社後3年の25歳かそこらで2,000万円以上の融資を受けて不動産投資を始めるのはなかなか勇気がいりますね。
本ブログ記事では、若くして不動産投資を始める際の融資の恐怖心を克服する方法を紹介したいと思います。
不動産投資の融資額はどのくらい？
都心のワンルームマンションを購入することを考えると、中古の築浅で2,000万円程度で購入することを目安にすると良いと思います。
フルローンを目指すなら、1件あたり2,000万円、2件で4,000万円程度の融資を受ける必要があります。
融資を怖がらないための5つの方法
本ブログサイトではワンルームマンション投資について、収支やローン返済のシミュレーションをする方法を紹介しています。それらの方法を参照しながら、自分の資産を増やすために「融資をうまく利用する」と考えられるような5つの方法を紹介したいと思います。
不動産投資の先輩オーナーを顧客に持つ管理会社に相談する
お客さんをカモにして高い新築ワンルームマンションを売り逃げようとしているような業者と付き合ってはいけません。付き合うべき業者かどうか、いくつか確認しましょう。
- 業者の社員が自分達の商品を購入して不動産投資しているか？
- 業者の紹介する物件を購入して賃貸経営している先輩大家さんが存在しているか？
- 先輩大家さんの事例をいくつも紹介できるか？
- 先輩大家さんのセミナーを企画していて、参加できるか？
このような実績を認められず、節税になることばかり強調する業者はあまりお付き合いせず、他の業者に当たった方が良いでしょう。
ちなみに、私がお世話になっている業者にて、先日セミナー講演させていただきました。また企画されましたら、本サイトでも紹介したいと思います。[ワンルームマンション投資セミナ講演のお知らせ(終了しました。次回未定)]
プラスキャッシュフローになるかどうかを自分で確認する
ワンルームマンション投資の物件の紹介を受けるとき、収支計算の表を提示されることでしょう。
税引前キャッシュフローがマイナスにもかかわらず、堂々と初年度の節税額を盛り込んで、あたかも収支がプラスのように見せかけてることもあります。節税額が大きいのは初年度くらいのものなのですが、それがずっと続くと勘違いさせて購入してしまうと、1年目のバラ色の収支が2年目に大きく崩れて愕然とすることでしょう。
そうならないためには、頂いた情報をもとに、自分でも収支計算をしてみましょう。節税のことは置いておいて、税引前キャッシュフローがプラスになるのかどうかを計算してみてください。
プラス収支でスタートできないと、生活費からマイナスを補填することになり、空室リスクや修繕リスクに耐えかねて物件を手放したいと思う状況になるかもしれません。長期保有しない状況で手放すと、売却益でローン完済できずに返ってマイナスになることもあります。
マイナスキャッシュフローでスタートしても、資金余裕が生み出せれば、繰上返済によりプラスキャッシュフローに持ち込むことも可能かとは思いますが、はじめからプラスであることに越したことはありません。
具体的な収支計算の方法は、本ブログ記事[不動産投資の収支をシミュレーションする方法]を参照いただければと思います。
プラスキャッシュフローになる価格で物件を購入する
プラスキャッシュフローにするための大きな要素は物件価格と融資の頭金です。
そもそも物件を現金購入すれば、よっぽど家賃の低い物件でない限りは、プラスキャッシュフローになるのは間違いありません。
まとまった現金を持ち合わせてないから融資を受けるのですが、できるだけ現金を手元に残したいと思えば、フルローンに近い形で融資を受けられると良いですね。
そのためちはやはり、物件価格をいかに安く抑えるかがポイントになってきます。
想定家賃が高く、融資の金利が低いほど、物件価格が高くてもプラスキャッシュフローにすることは可能です。
では、その目安はどのくらいかをあらかじめ把握しておくと、ある程度物件価格をフィルターして割高な物件を除外することができますね。
物件価格の損益分岐点については、本ブログ記事[ワンルームマンション物件価格の損益分岐シミュレーション]を参照いだき、確認いただければと思います。
ちなみに、以下の条件でキャッシュフローがプラスマイナスゼロになる物件価格は2,060万円となります。
- 融資額 = 物件価格(フルローン)
- 年利 = 2%
- 融資期間 = 35年
- 家賃 = 8.5万円/月
- 管理費等 = 家賃の15%
- 固定資産税 = 4.8万円/年
繰上返済する余裕を確保する
会社員などの本業の収入のうち、余裕資金を確保して融資の繰上返済(返済額軽減型)をすることで、完済を早めたり、キャッシュフローを改善することができます。
物件保有中も定期的に繰上返済を進めていくことで、物件からの利益を早めに得ることができ、ワンルームマンション投資の継続や拡大に意欲が出てくると思います。
繰上返済によるキャッシュフローの改善ができることを知っておくことが、融資を怖がらずに、逆にコントロールできると知って、仲良くなる方法となります。
繰上返済のメカニズムについては、詳しくは当ブログ記事[ローン繰上返済の戦略とシミュレーション]をご参照頂ければと思います。
いつ売却したら収支がプラスになるかを把握する
不動産の購入には初期費用がかかりますし、売却するにも仲介手数料がかかります。そのため、購入直後に、購入した価格と同じ価格で売却できたとしても収支はマイナスとなってしまいます。
賃貸経営を続けていくと、入居者の家賃でローンを返済することができます。これを何年も継続すると、家賃をもとにしたローンの元本返済分が、大家さんの純資産の拡大にほぼ直結していきます。
購入価格と同じ価格で売却できるとすると、購入時の初期費用と売却手数料の合計額を超えて元金返済できた分が、最終的なプラスとなります。
実際に売却しないとしても、売却を仮定したときに先々のタイミングにおける最終的な収支を把握することができます。このような含み損の金額や、含み益となるタイミングを把握できていると、不安も軽減されることでしょう。
売却益の計算方法は、詳しくは当ブログ記事[Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて]をご参照ください。
