「金持ち父さん貧乏父さん」は、私が不動産投資に興味をもつきっかけになった本のタイトルです。
これにより、
- 持ち家は負債であって資産ではないことを知り。
- 不労所得を増やすための投資をしようと思うようになりました。
ここでは、不動産投資によって資産が増える仕組みを整理したいと思います。不動産投資で必要なことは以下の4つです。この中に資産を増やす仕組みが含まれています。
契約書にサインする
都心にお勤めの場合は、都心で駅近のワンルームマンションの1室を購入すると良いでしょう。空室リスクを抑えられるのではないでしょうか。
私のお世話になっている不動産賃貸管理会社では、駅徒歩10分以内が必須と強調していました。空室リスクを抑えるために、賃貸物件の検索で引っかかりやすくするための重要な条件なんだとか。
また、即金でマンション購入できる人はあまりいないと思いますので、銀行にローンを申し込んで金銭貸借契約も結ぶ必要があります。
大抵は不動産投資の仲介会社を通じて物件選定、ローン申し込み、賃貸契約までワンセットのように取り扱いますので、目に見えるキャッシュフローの収支や、目に見えない税務上の収支の数字を見て投資判断するのが良いでしょう。
特に不動産価格やローン金利は時代により変わるものなので、そのため、条件が見合うまで何年も投資判断できないこともあるでしょう。
私の場合はキャッシュフローがプラスになる条件じゃないと投資判断しません。ちなみにこの時点では不動産の価格とローンの借金が同じなので、資産は増えてません。むしろ初期費用(初期費用70万円くらい)を支払った分だけマイナスのスタートです。
入居者の家賃で費用をまかなう
マンション投資に関わる支出としては、以下のものがあります。
- ローン返済(元金と利息)
- 管理費(修繕積立金を含む)
- 固定資産税
- 修繕費(まれに)
これを全て家賃から賄うことができれば、追加でお金を払う(いわゆる持ち出し)必要はありません。
ここで、毎月の元金分がローンの残債を減らすこととなり、ローンの残債がマンション評価額より少なくなります。マンション評価額とローン残債の差が、純資産となります。
毎月の元金支払額だけ純資産が増えるとざっくりと考えて差し支えないでしょう。
しかもこの元金支払いは家賃で賄っているので、初期投資をすれば毎月誰かが自分のポケットにお金を入れてくれていると捉えることができるでしょう。これは、銀行のローンを不動産取得に活用できるため、初期投資に対してリターンを大きくできるレバレッジの効果によるものです。
ちなみに、FXや株の信用取引でもレバレッジの効果はありますが、これらは損失分もレバレッジが効くため、投資額をほとんど失ってしまうこともあるでしょう。
空室リスクを引き受ける
不動産投資のプラスのレバレッジにより毎月の資産を増やすことができますが、これは入居者の家賃があってこそです。
いざ退去して空室になると、次の入居者が決まって家賃収入が再開するまでに、少なくとも1ヶ月はかかるでしょう。
- 入居者を早く入れるためには賃貸募集会社のへインセンティブとして、礼金分を全て募集会社に支払う判断があってよいでしょう。
- 空室の期間は自分自身がローン返済、管理費、固定資産税の毎月のプール分を用意する必要があります。
- これが空室のリスクです。ワンルームマンションだと毎月8万円前後の出費を覚悟しておく必要があるでしょう。
普段はレバレッジによる資産増大の恩恵を受けているので、たまには自分で支払うくらいの気持ちでいれば、気持ちだけでも楽になるかと思います。生命保険の年払いのようなものと考えても良いかもしれません。
確定申告をする
12月の年末調整でサラリーマンとしての所得が確定した後は、2月の確定申告が待っています。
毎年のイベントのことなので、最初は不動産賃貸管理会社のプロに手伝ってもらうことも良いですね。いつかは勉強も兼ねて自分でやってもよいでしょう。
不動産投資投資における税務上の収支がマイナスになると所得が目減りする影響があるため、申告すれば、納め過ぎていた所得税が還付されます。
おおよそ不動産の税務上のマイナス収支に対して2割程度の金額が還付されると思います。 所得税還付なる節税の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。[不動産投資による節税の仕組み]
私は5年ほど前から自分で確定申告書類を作るようになりました。確定申告のクラウドソフトを使うので面倒な計算が無く便利です。それでも半日〜１日を書類作成のために時間を使う必要がありますが。
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