老後の年金がわりとしてサラリーマンが不動産投資を始めると、遅くとも35年後にはローンを完済するでしょう。
いざ、家族に物件を相続するときに、相続税はどのくらいかかるのでしょうか？
おおよそ、物件購入価格の約1/3程度が相続税の評価額といわれています。
ここでは、その仕組みについて整理したいと思います。
目次
賃貸不動産の相続税の評価額は現金の約1/3になる
細かい説明は後回しにすると、ワンルームマンションの相続税評価額は現金の約1/3になります。
- 購入価格2,000万円
- 土地の価格500万円 × 0.8 × 0.79 × 0.5 = 158万円(32%)
- 建物の価格1,500万円 × 0.5 × 0.7 = 525万円(35%)
- 相続税評価額は、683万円(34%)
購入直後でも約1/3ですが、年数が経って建物部分の価値が下がっても、下がった価値に対してやはり1/3程度です。
購入価格から土地と建物に分けて、評価額を求める
都内の中古ワンルームマンションを購入したときの資産をしましょう。
- 購入価格2,000万円に対して
- 土地は500万円
- 建物は1,500万円
土地の評価額は約80%なので、
- 500万円 × 80% = 400万円
建物の評価額は約50%がなので、
- 1,500万円 × 50％ = 750万円
貸家の評価額はさらに30%下がる
土地は30%に対して、路線価に付されたアルファベットをもとに30%〜90%を掛けた割合が下がります。
路線価に付されたアルファベットは[全国地価マップ]で調べることができます。
アルファベットがCのとき、70%となりますので、
- 400万円 × (1 – 30% × 70%) を計算して、
- 400万円 × 79% = 316万円
建物は30%がそのまま下がりますので、
- 750万円 × (1 – 30%) を計算して、
- 750万円 × 70% = 525万円
小規模宅地等の特例で土地の評価額が50%下がる
相続において200平米までは評価額を50%に減額される特例により土地はさらに評価額を下げられます。
- 316万円 × 50% = 158万円
これと建物の評価額を、計算して
- 158万円 + 525万円 = 683万円
不動産価値は下がるけれど、収益を得られます
賃貸不動産を所有して年数が経つと、1年ごとに価値が1％下がると言われておます。
経費を差し引いた後の収益を考えると、不動産価値の2％程度の収益を得らるでしょうから、相続するその日までは収益は差し引きでプラスとなっていることでしょう。
また、相続税の申告期限までは不動産賃貸を引き継いで運営している状態である必要があります。
