本ブログの記事[個人が参加できる不動産投資の手法の分類]では各種の投資手法を紹介しましたが、私が老後の私的年金として不労所得を確保したいという思いで始めた手法は、区分ワンルームマンション投資でした。
26歳から知識不十分な状態で不動産投資を始めましたが、15年経った現在、ようやく投資の効果を実感できるようになり、後から知識もついてくるようになってきました。
もっと効率的に不動産資産を増やす方法として一棟マンション投資手法や木造アパート投資手法も存在します。ただし、事前の知識や手間も必要ですので、会社員としての本業に集中しながら経営しようとすると、様々なリスクに対応するのが難しいものと思っています。
本ブログ記事では、会社員の本業をやりながら、区分ワンルームマンション投資をどのように進めてきたかを整理したいと思います。
ワンルームマンション投資の失敗と成功
インターネットで調べると、ワンルームマンション投資の失敗例や、「もうやめたいけれどどうすればいいか」という類の書き込みを目にすることが多いです。
具体的には以下のような状況が該当するかと思います。
- 修繕積立金が上がって、キャッシュフローがマイナスになった。
- そもそも、キャッシュフローがマイナスのスタート。徐々にマイナスが広がっていく。
- 空室が続き、手出しの出費に耐えられそうにない。
- やめようと思って売却すると、かえって売却損が出てしまう。
手元資金が底をついて生活できなくなる状態では投資どころではありませんからね。いくら含み益があっても、キャッシュフローが破綻すると「黒字倒産」になってしまいますね。
不動産投資で損失に至るには、決まった落とし穴もあるようです。
私が15年間お世話になっている不動産業者のブログサイト(資産管理の達仁)のブログ記事[不動産投資で損失を被るオーナー様の共通点ワースト5]では、いわゆる「やってはいけない」共通点が挙げられています。
この共通点に該当しそうかどうか、投資を始める前、もしくは物件を購入した後であっても、確認いただくのも良いかと思います。
例えば以下のような状況かと思います。
- 購入してからキャッシュフローのプラスが続いている
- 10年以上保有したのちに売却し、売却益が出た
- ローンを完済し、家賃収入を生み出し続けている
世間的に言われる失敗と成功は表と裏の関係ではなく、失敗に見える状況であっても成功に近づいている状況が同時に存在すると思います。
例えば、ローン完済を成功とするならば、ローン返済を継続することができれば成功になるのですが、それを継続するには資金的な余裕も必要になるでしょう。予備資金を含めて想定しておけることが、成功への準備になるものと思います。
なぜならば、ローンの元金を減らし続ける限り、自分の資産が増え続けるからです。詳しくは[金持ち父さん貧乏父さんで始める不動産投資]もご参照ください。
極端なことを言えば、キャッシュフローがマイナスでも、空室になったときに手出しでローンを返済しても、それ以上に元本が減っている限りは、成功に向けて近づいている状態ととらえることもできます。とはいえ、手元の資金がなくなってしまっては退場せざるを得ません。
以下では、私の15年の経験の中で遭遇した失敗状況と、それの状況に対して成功へアプローチするために、どのような対策をとってきたか紹介したいと思います。
サラリーマンの私がワンルームマンションで資産形成を進めた方法
1件目：浅草(蔵前)の新築1LDK区分マンションの空室問題が悩みの種でした
最初に購入した物件は2006年に購入した新築区分マンションでした。
- 購入価格：3,540万円（フルローン）
- 家賃：14.5万円～15.6万円
- ローン返済(利息+元本)：11万円（金利1.7%)
- 経費(固定資産税込み)：3.2万円～3.5万円
- 収支：+0.3万円～+1.1万円
月々の収支はプラスではあるのですが、ほぼ2年ごとに退去があり2~4ヶ月の空室がありました。そのたびに50万円程度の持ち出しがありました。2006年～2018年で6回ほど空室があったのでトータル収支はマイナス80万円ほどでした。
私にとっては、1LDKの維持は空室時に向けた準備金が高いと判断して、2018年に売却しました。
売却時のプロフィールはこちらの通りです。
- 売却価格：3,200万円（12年保有。購入価格に対して11%減少）
- ローン残債：2,550万円（繰上返済なし）
- 売却手数料＋譲渡所得税：170万円
- 売却益(手取り)：480万円
手元の資金事情により個人としてはローン完済までは継続できない（失敗）と判断した物件でした。
結果的には、含み益の方が空室時の手出しよりも十分多かったので、資産は増え続けている状況で成功といえるものでした。
尚、1件目の物件の購入、賃貸管理、売却までひとつ不動産業者(株式会社ライズグループ)に一貫してお世話になりました。購入を検討している物件や、購入済み物件で悩みを抱えていましたら、[不動産投資を始める前の最終チェック・・リスクを見逃さないためのセカンドオピニオン（ちょっとした質問もOK）]よりアクセス頂ければと思います。
2件目：蒲田のルーフバルコニー付き新築ワンルームマンションは一度も退去が無いけど金利高くて問題児
2件目は、2010年に購入した新築ワンルームマンションでした。こちらも1件目と同じ不動産業者からの購入です。
- 購入価格：2,150万円（フルローン）
- 家賃：8.8万円
- ローン返済(利息+元本)：8.9万円（スルガ銀行、金利3.5%、35年）
- 経費(固定資産税込み)：1.6万円
- 収支：－1.7万円
金利が高いにもかかわらずフルローンだったこともあり、購入からずっと毎月の手出しと、毎年の繰上返済を頑張っていました。（2019年までの9年間で合計600万円）
繰上返済を進めていった効果もあったと思いますが、2019年にローンの借り換えをすることができました。当時のローン借り換えケースについて詳しくは[住宅ローンや不動産投資ローンの繰上返済と借換のメリット]をご参照ください。
これまでの繰上返済による効果もあり、当初35年ローンで2045年に完済予定だったものが、2039年と6年縮まり、キャッシュフローが一気に2.6万円も改善される状況となりました。
- 借入：1,290万円 (手数料込み)
- 家賃：8.8万円
- ローン返済(利息+元本)：6.3万円（SBJ銀行、金利1.575%、20年）
- 経費(固定資産税込み)：1.6万円
- 収支：＋0.9万円
新築購入時の頭金はゼロでしたが、繰上返済の効果で返済期間やキャッシュフローを改善できることを身をもって経験することができました。
3件目：白山(茗荷谷)のサブリース契約の新築ワンルームマンションこそ究極のほったらかし物件
2件目とほぼ同時期に、自宅への飛び込み営業でいらっしゃったグローバルリンクマネジメントの担当より購入しました。
- 購入価格：2,070万円（フルローン）
- 家賃：8.35万円（サブリース手数料が天引後）
- ローン返済(利息+元本)：6.5万円 (金利1.6%)
- 経費(固定資産税込み)：1.8万円
- 収支：+0.05万円
都心の新築ワンルームマンションで、サブリースでキャッシュフローはプラマイゼロが何か嬉しいのかと思われるかもしれません。
ローン返済のうち、元金返済分に当たる金額は年間50万円となります。この金額が毎年、含み益の形で私の資産を増やし続けていってくれているのです。
4件目(保有3件目)：中野の中古ワンルームマンションでキャッシュフロー改善
1件目の浅草の1LDKを手放す代わりに、仕入れたのが2018年に購入した中野の中古ワンルームマンションです。
1件目を購入した不動産業者へ浅草物件の売却と、代わりの中古ワンルームマンションの購入の仲介を委託しました。
2015年に自宅マンションを購入していたためか、結構ギリギリの与信枠だったようで、フルローンとはいかず、かなり頭金を入れる必要に迫られました。
- 購入価格：2,080万円（頭金670万円、1,410万円借り入れ）
- 家賃：9万円
- ローン返済(利息+元本)：5.1万円（金利1.9%)
- 経費(固定資産税込み)：2.5万円
- 収支：+1.4万円
浅草物件のキャピタルゲインを丸ごと頭金として投入し、手出しでも頭金を追加した形でしたので、ローン額は少なく、はじめからプラスのキャッシュフローを見込める状態でした。
結果的には収支がプラスとなり、予備費の形成に役立っている状況です。
5件目(保有4件目)は、個人の信用枠を広げてからのラストチャンスへ
現状、年収の8倍を会社員の信用で銀行から引っ張れる借金できる枠とすると、もうほとんど使い切っているような状況ではあります。
年収の14倍などの与信枠で金利2%ほどで見てくれるところもありますが、2010年頃ほどに魅力的な物件があまり見当たらない状況ではありますので、そこまで無理に借金してまで購入することは控えています。
当時は新築ワンルームのフルローンでもプラスキャッシュフローでしたが、今ではそうはいきません。新築価格が3割ほど高くなり、ワンルーム規制もあってか、新築ワンルーム自体をあまり見かけなくなってきました。中古でようやく、たまにプラスにできる条件が見当たるくらいです。
しばらくは家賃収入と手出しによる繰上返済で与信枠を広げ、1件の完済ができたころを目途に、5件目のチャンス備えておきたいところです。
その際の状況に応じてではありますが、[資産運用といえば不動産投資！その中でも東京・中古・ワンルームがベストである本当の理由]にもある通り、都心の中古ワンルームマンションが私にとってはベストな選択になると思います。
また、本記事をもとに、お世話になっている不動産会社のセミナーに講師として参加することになりました。詳しくは[ワンルームマンション投資セミナ講演のお知らせ]をご覧ください。
株式会社ライズグループの不動産投資セミナーにサラリーマン大家の体験談を講演させていただく機会を頂きました。 チラシと申し込み先を頂きましたので、下記にて案内致します。 画像をクリックすると、申し込みフォームが開きます。[…]
